Wprowadzone w 2022 r. zmiany w prawie budowlanym, pozwalające na wzniesienie całorocznego budynku mieszkalnego bez pozwolenia, są dogodne dla inwestorów, jednak zniesienie niektórych wymogów formalnych nie oznacza, że cała procedura w każdym przypadku jest korzystna. W artykule zastanowimy się, jakie są mocne i słabe strony nowych przepisów.
Szybsza budowa domu dzięki nowym przepisom
Dotychczas procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę jest czasochłonna, gdyż wymaga skompletowania wielu dokumentów, takich jak projekt zagospodarowania działki czy projekt architektoniczno-budowlany, i złożenia wniosku do odpowiedniego organu (zwykle jest nim starosta) który ma 65 dni na rozpatrzenie. A termin ten może ulec wydłużeniu, gdy dojdzie do zawieszenia postępowania, na przykład w wyniku złożenia do sądu skargi w sprawie stwierdzenia nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto organ administracji architektoniczno-budowlanej może w pozwoleniu na budowę określić szczególne warunki, w tym te dotyczące zabezpieczenia terenu budowy czy rozbiórki istniejących obiektów budowlanych, określenie szczególnych warunków budowy wpłynie na przeciągnięcie realizacji inwestycji oraz wzrost jej kosztów.
Natomiast dzięki nowym przepisom nie trzeba starać się o uzyskanie pozwolenia na budowę co sprawia, że większość czasochłonnych formalności jest wyeliminowana. Po dokonaniu zgłoszenia budowy do urzędu organ ma tylko 21 dni na to, by złożyć sprzeciw – jeśli tego nie zrobi, od razu można przystępować do robót. Kolejną zaletą jest to, że nie ma potrzeby powoływania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy co znacząco zmniejsza koszty budowy.
Ograniczenia nowych rozwiązań
Mimo ułatwień inwestor, który zamierza wybudować niewielki dom, nadal musi pamiętać o wielu wymogach i formalnościach. Ich wypełnienie jest niezbędne do tego, by nie narazić się na ryzyko wstrzymania inwestycji, a nawet rozbiórki budynku.
Najważniejsze warunki są związane z tym, że dom (jaki dom) budowany na zgłoszenie może:
- mieć maksymalną powierzchnię 70 m², co dla wielu rodzin, w tym wielodzietnych czy wielopokoleniowych, jest zdecydowanie niewystarczające,
- być postawiony na działce, której właścicielem jest inwestor,
- mieć najwyżej dwie kondygnacje,
- służyć do zaspokojenia indywidualnych celów mieszkaniowych bądź rekreacyjnych – wyklucza to wykorzystywanie go w ramach działalności komercyjnej, czyli dalszej sprzedaży lub najmu
Ważne jest też to, że obszar oddziaływania budynku powinien mieścić się w całości na działce lub działkach, o których jest mowa w projekcie. W przypadku domków letniskowych należy pamiętać o tym, że mogą one być jednokondygnacyjne, na każde 500 m² może przypadać jeden tego typu budynek, a w sytuacji, gdy ma powierzchnię od 35 do 70 m², rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może przekraczać 6 m, a wysięg wsporników 2 m.
Kolejny wymóg to zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – w jego ramach nierzadko przewidziane są ograniczenia wznoszenia budynków, w tym na przykład w odniesieniu do kąta nachylenia dachu. Jeśli MPZP nie został sporządzony dla obszaru, na którym znajduje się działka, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Dlaczego budowa bez pozwolenia to nie zawsze dobre rozwiązanie
Wielu inwestorom wydaje się, że jeśli wymagane jest wyłącznie zgłoszenie budowy, nie trzeba składać żadnych załączników. Nie jest to prawda, gdyż niezbędny jest projekt zagospodarowania działki – to skomplikowany dokument, który musi być sporządzony przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami. Zawarte są w nim między innymi opisy techniczne przyłączy oraz sposób zagospodarowania ścieków.
Zaleta a zarazem wadą jest brak wymogu zatrudnienia kierownika budowy, może okazać się znacznym zagrożeniem. Bez odpowiedniego nadzoru zwiększa się ryzyko powstania istotnych wad budynku. Gdy inwestycja jest realizowana w oparciu o zgłoszenie, a nie pozwolenie, wzrasta ewentualność kontroli ze strony odpowiednich organów i w razie wykrycia nieprawidłowości kontrola może nawet nakazać rozbiórkę budynku. Należy pamiętać, że jeśli podczas robót zajdzie konieczność wprowadzenia istotnych zmian w projekcie, co jest częstą sytuacją wtedy niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę – doprowadzi to do znacznego wydłużenia budowy.
Podsumowanie - czy budowa domu bez pozwolenia jest korzystna?
Bez wątpienia – tak. Nowe przepisy znacznie usprawniły procedurę związaną z realizacją niewielkiej inwestycji służącej zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Trzeba jednak mieć świadomość, że niezbędne jest wypełnienie wielu warunków, w tym skompletowanie odpowiedniej dokumentacji, a wszelkie niezgodności w tym zakresie mogą prowadzić nawet do zablokowania budowy przez organ administracyjny. Dlatego, mimo ułatwień, w niektórych wypadkach lepiej od razu złożyć wniosek o pozwolenie na budowę oraz zatrudnić kierownika budowy i dzięki temu mieć pewność, że cały proces będzie przebiegał bez zakłóceń.